Das individuelle Haus vom Bauträger

Was bekommt man eigentlich, wenn man beim Bauträger kauft?

Wenn ein Architekt über die Bauträgerhaus-Bauweise schreibt, ist die Gefahr der Voreingenommenheit natürlich groß. Ich will an dieser Stelle nicht alle Bauträger über einen Kamm scheren, allerdings auf prinzipielle Probleme aufmerksam machen. Dabei geht es mir noch nicht mal um die zweifelhaften Grundrisse, in denen dann Familien die nächsten Jahrzehnte verbringen müssen, auch die Gestaltungsqualität möchte ich hier außen vor lassen.  In meiner Praxis als Energieberater für die Verbraucherzentrale muss ich immer wieder Verträge, Pläne und Energiebedarfsberechnungen von Bauträgerhäusern anschauen. Die Erfahrung aus mittlerweile 7 Jahren Energieberatung zeigt, dass in einer Vielzahl von Fällen die Energiebedarfsberechnungen falsch sind. Folgende „Fehler“ kommen regelmäßig vor:

1. unzulässiger Ansatz eines reduzierten Wärmebrückenzuschlags
2. unzulässiger Ansatz eines reduzierten Luftwechsels
3. keine Übereinstimmung der Bauteilaufbauten im Energiebedarfsausweis mit der Baubeschreibung
4. Annahme eines Heizsystems, das gar nicht zur Ausführung kommt
5. kein Energieausweis nach Fertigstellung des Objekts auf Grundlage der tatsächlichen Bauausführung

Ja und, wird sich da der eine oder andere fragen? Na, ganz einfach. Hier wird eine energetische Qualität behauptet, die nicht eingehalten wird. Im Ergebnis erhält der Käufer ein Gebäude, das  nicht die energetische Qualität hat, die ihm versprochen wurde. Die Nachteile bei den Betriebskosten sind offensichtlich.

Wo ist eigentlich geregelt, was der Käufer bekommt? Im Vertrag. In der Regel nimmt der Vertrag Bezug auf eine Baubeschreibung…. Ah, Baubeschreibung! Es ist auffällig, dass in den Baubeschreibungen sehr viel Wert auf die Fliesen, die Wandfarbe, generell auf alle Oberflächen gelegt wird. Dabei sind Oberflächen etwas, was selbst nach Jahren noch relativ einfach geändert werden kann. Was nicht geändert werden kann, liegt in der Struktur des Gebäudes, die auch nach Jahren noch nachvollziehbar sein sollte, damit man evtl. noch etwas reparieren und erneuern kann. Dazu benötigt man etwas mehr als die Beschreibung der Tapete. Hier eine beispielhafte, unvollständige Aufzählung:

1. Vereinbarung über die Planunterlagen (Baugesuch, Ausführungsplanung, Detailplanung)
2. zu erreichende Energiekennwerte des Gebäudes
3. Schallschutz
4. detaillierte konstruktive Angaben zu Wänden, Decken, Dach etc.
5. detaillierte Angaben zur Abdichtung des Gebäudes
6. detaillierte Angaben zur Haustechnik (Beheizung, Heizkörper, solare Energienutzung, Warmwasserversorgung, Elektroanlage…)
7. Vereinbarung über Abnahmeunterlagen
8.  usw.

Dann wird eine Baubeschreibung plötzlich informativ und der Käufer wird in die Situation versetzt, zu verstehen, was er da kauft. Er kann sogar kontrollieren, ob das alles so stimmt, was da auf der Baustelle passiert. Das ist bei einem vom Architekten geplanten Haus eine Selbstverständlichkeit. Warum sollte das bei einem Bauträgerhaus anders sein? Nun will trotzdem nicht jeder mit einem Architekten bauen. Das ist völlig okay. Doch auch dann sollte es ein zumindest technisch einwandfreies Haus werden. Jede technische Beschreibung eines Küchenmixers ist umfangreicher als die Baubeschreibungen von Bauträgerhäusern… Damit sich das vielleicht ändert, gibt es eine wunderbare Broschüre, die ich hiermit allen wärmstens ans Herz lege:

Mindestanforderungen an Baubeschreibungen

Ein weiteres Problemfeld des Bauträgerhauses ist die Bauausführung. Der Bauträger ist Planer und Ausführer in einer Funktion. Wer kontrolliert hier eigentlich, dass die Qualität eingehalten wird? Insbesondere bei den Dingen, die man im fertigen Zustand nicht mehr sieht?

Sicher gibt es trotz der aufgeführten Problemfelder Bauherren, für die das Bauträgerhaus die richtige Entscheidung ist. Vielleicht hilft dieser Beitrag, das Ergebnis zu verbessern. Und für alle anderen: Wir planen gerne Häuser und können das ganz gut….

Herzlichst

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