Stand: Februar 2017

Wohngebiet Franzenbrunnen – Der 2. Bauabschnitt nimmt Gestalt an

Vermarktung startet voraussichtlich Mitte 2017 – wer zuerst kommt, hat die besten Grundstücke

In einem früheren Blogbeitrag wurden bereits einige grundlegenden Informationen zusammengetragen. Dieser Beitrag geht auf die aktuellen Entwicklungen ein, die auf der Veranstaltung am 12. Januar 2017 von der Stadt Saarbrücken und der GIU der Öffentlichkeit vorgestellt wurden. Wir waren dabei und versuchen die teilweise etwas komplizierten Zusammenhänge auf das für Käufer und Interessenten interessante Maß zusammenzufassen:

Aktueller Projektstand:

Für den 2. Bauabschnitt gibt es derzeit noch keinen gültigen Bebauungsplan. D. h. die Rechtsverbindlichkeit, dass im Feld des 2. Bauabschnitts gebaut werden kann, muss noch hergestellt werden. Daran arbeiten Stadt und GIU derzeit. In diesem Rahmen ist auch die Veranstaltung am 12. Januar 2017 zu sehen. Diese ist eine im Rahmen des Verfahrens zur Erstellung eines Bebauungsplans vorgeschriebene „frühzeitige Beteiligung“ der Öffentlichkeit. Damit ist die Stadt und die GIU einen Schritt weiter.

Wie geht es weiter?

Im weiteren erfolgt eine „Offenlage“ des Bebauungsplanentwurfs für den 2. Bauabschnitt. Diese wird voraussichtlich im Februar/März 2017 im Stadtplanungsamt Saarbrücken erfolgen. Die Offenlage ermöglicht es allen, Kommentare und Einwände zum Entwurf zu formulieren und einzureichen. Diese müssen in der weiteren Bearbeitung des Bebauungsplans gesichtet und sachlich entkräftet bzw. berücksichtigt werden. Nachdem der Bebauungsplan entsprechend angepasst wurde, kann der Stadtrat einen Beschluss fassen, damit der Bebauungsplan rechtskräftig wird. Dies ist nach aktuellem Stand für den Sommer 2017 geplant. Erst nach Rechtskräftigkeit des Bebauungsplanes ist eine Vermarktung der Grundstücke möglich. Also Spätsommer/Frühherbst 2017.

Wann kauft man die Grundstücke?

Der Vermarktungsauftakt der GIU wird ähnlich wie im ersten Bauabschnitt durch eine größere Veranstaltung erfolgen. Zu einem bestimmten Zeitpunkt können sich Interessenten in eine Liste eintragen, bei der Wünsche nach Gründstücksart (Reihenhaus, Reihenendhaus, freistehendes Haus, Doppelhaushälfte…), Lage (Süd-, Nord-, West-, Ostausrichtung) und Größe mitgeteilt werden können. Diese Wünsche werden seitens der GIU nach dem Windhundprinzip bearbeitet. Das heißt, die ersten Anmeldungen werden zuerst bearbeitet. Im weiteren wird dann den Interessenten ein Grundstück seitens der GIU vorgeschlagen. Dieser Vorschlag ist dann innerhalb einer relativ kurzen Frist verbindlich anzunehmen. Es gibt dafür eine Art Vorvertrag, der mit einer Kaution verbunden ist. Diese wird bei Kauf verrechnet, bei Nichtkauf verfällt diese. Dieser Vorkauf gilt für ca. 3 Monate, danach ist ein verbindlicher Kaufvertrag für das Grundstück zu erstellen. Hinsichtlich der Kaufpreiszahlung für das Grundstück, konnte von uns folgendes in Erfahrung gebracht werden:

die Zahlung des Grundstückskaufes erfolgt erst zum Zeitpunkt der Übergabe der baureifen, sprich erschlossenen Grundstücks. Der Kaufvertrag wird deutlich früher geschlossen. Konkret heißt dass, dass die GIU voraussichtlich im Herbst 2017, Frühjahr / Sommer 2018 das Gros der Verträge schließen wird, die Kaufpreise aber nicht vor Sommer/Herbst 2019 mit dem Baubeginn fällig gestellt werden. Kosten fallen nach der Beurkundung dennoch an: Zum einen für die Beurkundung, d.h. der Notar stellt eine Rechnung. Bei Grundstückskosten von ca. 90 000,- € fallen Notar und Grundbuchkosten von ca 1900 € an. Außerdem erhebt auch das Finanzamt die Grunderwerbssteuer im Anschluss an die  Beurkundung. Diese beträgt aktuell 6,5% des Kaufpreises. Bei 90 000 € Grundstückskosten, wären dies also 5850 €. Aktuell dauert es aber ca. 2-3 Monate, bis der Bescheid versandt wird.  Falls es danach nochmals zu einem Rücktritt des Käufers, d.h. zu einer Aufhebung des Vertrages kommt, wird die Grunderwerbssteuer vom Finanzamt zurückerstattet.

Was kosten die Grundstücke?

Genaue Aussagen hierüber gab es bei der Veranstaltung nicht. In der Tendenz wurde ein Grundstückspreis von 300 €/m² genannt. Wo der Preis dann tatsächlich landet, ist heute noch nicht mit Sicherheit zu sagen.

Muss ich mit einem bestimmten Architekten bauen?

Es ist nicht zulässig, ein Grundstück mit einer Architektenbindung zu verkaufen. Der Käufer ist in der Wahl seines Architekten frei. Der Verkauf eines Grundstücks kann und darf nicht davon abhängig gemacht werden, mit welchem Architekten der Käufer das Projekt realisieren will. Diese Regelung nennt man Kopplungsverbot. Ein Verstoß gegen das Kopplungsverbot liegt bereits dann vor, wenn der Käufer den Eindruck hat, dass ihm Nachteile entstehen könnten, wenn er nicht auf die Wünsche des Verkäufers eingeht. Das Gleiche gilt für Aussagen von Architekten in die Richtung, dass ein Grundstückskauf nur mit ihnen machbar ist bzw. es mit ihnen leichter, besser o. ä. ist an ein Grundstück heranzukommen. Das Kopplungsverbot soll den freien Markt der Architekten schützen. Ich finde, das ist eine gute Regelung. Es sollte Qualität zählen und nicht Beziehungen.

Wann nehme ich Kontakt mit einem Architekten auf?

Da die Zeit, in der man das Grundstück verbindlich kaufen muss, recht kurz ist, sollte man bereits vor Beginn der Vermarktung mit einem Architekten die wichtigsten Dinge geklärt haben. Diese sind z. B.:

• wie viel Platz, welche Räume, welche Funktionen brauche ich – dies ist auch entscheidend dafür, welche Grundstücksart und -größe man bei der GIU anfragt
• wie viel Geld habe ich zur Verfügung – auch dies entscheidend dafür, welche Grundstücksart und -größe man bei der GIU anfragt
• gibt es die Möglichkeit, mit anderen zusammen etwas zu machen. Auch dies verbessert die Anfrageoptionen bei der GIU. Ein Grundstück mitten in einer Zeile ist komplizierter als mit Bekannten und Freunden eine ganze Zeile zu kaufen.
• welche Optik wünsche ich mir für mein Haus?
• und vieles anderes mehr

Damit ist es sinnvoll,  deutlich vor dem Verkaufsstart mit dem Architekten Kontakt aufzunehmen, um in der relativ kurzen Zeit der Grundstücks-Option die Qualität des Grundstücks auf Machbarkeit der eigenen Wünsche zu klären. Mit dieser Klärung kann die gewünschte Grundstücksbreite dann u. U. auch nochmals optimiert werden. Denn es gibt keine festen Grundstücksbreiten, jeder schneidet sich ein Stück vom Kuchen ab, je nach Bedarf.

Auf was sollte man beim Neubau achten?

Die wenigsten Menschen bauen Häuser wie sie Autos kaufen. In den meisten Fällen ist der Hausbau eine einmalige Aktion im Leben. Entsprechend sorgfältig und vorausschauend sollte man vorgehen. In diesem Zusammenhang sind verschiedene Dinge zu nennen, die für die Qualität des Wohnens im Eigenheim von langfristiger Bedeutung sind:

1. Die Energieeffizienz. Dabei geht es nicht nur um den tatsächlichen Energieverbrauch des Gebäudes, sondern auch um die zu erwartende Energiepreisentwicklung. Zusätzlich sollte die ökologische Wirkung beachtet werden. Je nach gewähltem Heizsystem und energetischer Ausstattung ist es auch möglich, Förderungen der KfW im Programm Energieeffizientes Bauen zu berücksichtigen. Das Büro SCHNEEWEISS ARCHITEKTEN ist als Sachverständiger für das Programm Energieeffizientes Bauen zugelassen. Von der Konzeption über die Ausschreibung, dem Wärmebrückennachweis, Antragsstellung und Bestätigung der Durchführung kann alles im eigenen Büro durchgeführt werden. Damit entfallen Schnittstellenprobleme und Zusatzkosten.
2. Der Schallschutz. Ein Eigenheim ist auch ein Schutzraum. Es ist eines der größten und auch nicht mit angemessenen Aufwand zu behebende Probleme, wenn der Schallschutz zwischen den Häusern nicht stimmt. Dieses oft vernachlässigte Thema der Planer führt dazu, dass man gerade in Reihenhäusern hört, wenn der Nachbar die Treppe hoch- und runtergeht. Man hört, wenn der schwerhörige Nachbar den Fernseher aufdreht… und man wird selbst gehört, bei was auch immer man gerade an geräuschvollen Tätigkeiten… das muss heute nicht mehr sein. Die Sensibilität für diese Planungsanforderungen sind im Büro SCHNEEWEISS ARCHITEKTEN bestens aufgehoben. Der Sachverstand besteht seit Studienbeginn und findet konsequent Eingang in die Planung unserer Objekte.
3. Die Altersgerechtigkeit. Die meisten sind jung und gesund, wenn sie ihren Traum vom Eigenheim verwirklichen. Wenn alles gut läuft, bleibt man dann auch dort leben und wird – Gott sei Dank – älter. Mit dem Alter sind dann allerdings in den meisten Fällen Einschränkungen verbunden. Diese betreffen die zurückgehende Beweglichkeit, die Füße mögen nicht mehr so, das Bücken fällt schwerer, auch die Sehkraft lässt nach. Das Hörvermögen wird mit zunehmendem Alter ebenso nicht besser. Die Gedächtnisleistung lässt nach. Manchmal ist es nötig, sich Betreuung von außen komen zu lassen. All diese Dinge können in einer vorausschauenden Planung so berücksichtigt werden, dass die Einschränkungen im Alter sich leicht und bequem durch kleinere Zusatzelemente oder minimale Eingriffe kompensiert werden können. Viele Dinge können bereits von vornherein in die Planung Eingang finden, ohne dass es dadurch zu Mehrkosten kommt, aber dafür zu wesentlichen Komfortsteigerungen.

Das Büro SCHNEEWEISS ARCHITEKTEN ist sowohl im Bereich Energieeffizienz besonders qualifiziert als auch im Bereich barrierefreies Bauen. Das Thema Energieeffizienz ist inzwischen allgemein anerkannt und wird als sinnvoll und notwendig erachtet. In unserem Büro finden Sie einen Partner, der neben den Architektenleistungen auch die Energieberater- und KfW-Sachverständigen-Leistungen mit übernehmen kann. Hierzu haben wir umfangreiche Informationen auf unserer Website. Zudem besteht in unserem Büro die Kompetenz des Fachplaners und Sachverständigen für Barrierefreies Bauen. Bei einem Neubau, der eine erhebliche Investition bedeutet, handelt es sich um etwas, das auch im Alter noch bewohnbar sein soll. Vor diesem Hintergrund sollte man bereits bei der Konzeption darauf achten, dass trotz der voraussichtlichen Einschränkungen des Alters das Haus noch lange nutzbar ist. Nur so kann man den unzeitgemäßen Umzug ins Pflegeheim vermeiden. Mit unserer Erfahrung und unserem Wissen im Bereich des barrierefreien Bauens können wir Sie hier bestmöglich unterstützen. Weitere Infos hierzu haben wir auf unserer Website.

Egal ob Sie allein oder in einer Gruppe auf dem Franzenbrunnen Ihren Traum vom Eigenheim verwirklichen wollen: Wir helfen Ihnen zu Ihrem Ziel zu kommen. Kontakt